UnserFlorida.com

Henry B. Nathan ist Immobilienmakler mit der UNITED REALTY GROUP. Im Folgenden erklärt er, worauf man beim Hauskauf in Florida achten muss.

• Das Kaufangebot
• Die Annahme des Angebotes durch den Verkäufer, oder ein Gegenangebot zu unterbreiten und weitere Verhandlungen zu führen, um letztlich eine Vereinbarung zu treffen. 
• Die Inspektion (Option)
• Der Finanzierungsprozeß, sofern dies gebraucht wird  
• Kontakt mit Banken und Hypothekenbanken.         
• Die "Titel Insurance" (ist eine Gesellschaft die Ihnen bestätigt, dass das Grundstück, Haus, etc, Lastenfrei ist und ein Dritter keine Ansprüche stellen kann) ist der erste Schritt zur Sicherung des Eigentums in der Form eines Titels  
• Die "Titel Insurance" wird normalerweise von einer "Titel Gesellschaft" oder einem Rechtsanwalt ausgestellt, spezialisiert auf Immobilien.
• Der Verkaufsabschluss und die Eintragung ins Register.  
• All dieses wird von einem Makler oder der "Titel Insurance" abgewickelt.
• Im allgemeinen ist es die gleiche Gesellschaft oder der Rechtsanwalt die den Kauf abwickeln.

Das Kaufangebot wird durch den Immobilienmakler gemacht. In diesen Verträgen werden die üblichen Pragraphen aufgeführt hinsichtlich Bezeichnung der Parteien, der Eigenschaften des Objektes, der Preis, das Inspektionsverfahren; auch die Wertschätzung des Objekts durch einen neutralen Schätzer, die Zahlungsbedingungen. (Dies hinsichtlich Barzahlung oder Finanzierung durch eine Hypothek)

Es gibt einen "AS-IS" Vertrag, der dem Verkäufer erlaubt irgendwelche Reparaturen an dem Objekt abzulehnen, nachdem eine Inspektion durchgeführt worden ist, und gibt dem Käufer die Möglichkeit den Vertrag zu annullieren, wenn die ermittelten Reparaturkosten, die durch die Inspektion erbracht wurden dem Kaufpreis in keinem Verhältnis gegenüber stehen.  Das Angebot wird mittels eines Vertrages erbracht, welcher vom Käufer unterschrieben und dem Verkäufer vorgelegt wird in der Vermittlung durch den Makler.

Es ist üblich das Kaufangebot mit einem Scheck von circa $1,000.00 zu unterbreiten, der die Ernsthaftigkeit des Angebotes darstellt..

Der Immobilienmakler hat die Verpflichtung alle Angebote dem Verkäufer zu unterbreiten. Der Verkäufer wird das Kaufangebotes entweder beantworten oder ablehnen, oder wird einen Gegenangebot machen.  Wenn er nicht innerhalb eines bestimmten Datums antwortet ist das Kaufangebot normalerweise ungültig.

Ein Gegenangebot enthält einige Modifizierungen, Preisänderungen oder irgendwelche andere Bedingungen. Die Verhandlungen, die in dieser Art geführt werden, werden möglicherweise zu einem Abschluss kommen, der dann von beiden Parteien unterschrieben wird. Wir nennen dieses einen "Executed Contract", also der abschliessende Vertrag. Normalerweise wird bei diesen Verträgen eine Anzahlung vom Käufer gefordert, fällig zu einem bestimmten Datum.

Die Anzahlung ist meist 10.0% des Verkaufspreises, aber es kann auch mehr oder weniger sein. Diese Anzahlung wird auf ein "Escrow Account” (Treuhandkonto) eingezahlt, dies bei einem Rechtsanwalt oder einer "Titel Insurance" welcher der Käufer auswählen kann. 

Es ist besser eine neutrale Inspektion durchführen zu lassen, sofern dies ausgemacht wurde, was einen Mehraufwand von 5 bis 10 Tagen ausmacht. Sofern es sich beim Kauf um eine NEUE Eigentumswohnung handelt hat der Käufer die Möglichkeit vom Kauf innerhalb 15 Tagen zurückzutreten nachdem er alle erforderlichen Dokumentationen vom Eigentumswohnungsverband bekommen hat, sowie die Finanzierungsunterlagen. 

Sofern es sich um einen WEITERVERKAUF einer Eigentumswohnung handelt (NICHT NEU, SONDERN GEBRAUCHT) ändern sich die Rücktrittsklausel auf 3 Tage anstatt 15 Tage. Die Vermittlungsprovision liegt generell bei etwa 6.0% (kann aber auch variieren) und wird normalerweise vom Verkäufer gezahlt; diese Provision wird wird zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers zu gleichen Teilen geteilt. 

Wenn der Verkauf aber durch den Makler getätigt wird, der das Objekt als erster gelistet hat, ohne die Zusammenarbeit eines weiteren Maklers, erhält dieser die volle Provision. Es entsteht also keinen Vorteil für den Käufer, wenn dieser versuchen sollte direkt mit dem Makler in Verbindung zu treten, der das Objekt gelistet hat, um hier zu versuchen die Provision zu reduzieren, da die Provision ohnehin vom Verkäufer gezahlt wird. Der Käufer hat mehr Vorteile – und das ist meine persönliche Meinung basierend auf meiner Erfahrung – wenn man sich einen eigenen Makler sucht und diesen benutzt, um den Kaufpreis zu reduzieren und andere Vorteile herauszuholen.

Der Verkaufsabschluss wird normalerweise im Büro eines Rechtsanwalt oder im Büro der "Titel Insurance" unterzeichnet und wird mit der Hypothekenbank koordiniert (sofern diese involviert ist) dies betrifft ebenso alle Dokumente, Registereintragungen, Zahlungen an dritte Personen und das Handhaben der Fonds.  Die Kosten des Käufern sind variabel; bei Barzahlung entstehen Kosten, eingerechnet die "Titel Insurance" und aller Nebenkosten von 0.80% bis 1.0% vom Kaufpreis.  

Sofern das Objekt mittels Hypothek finanziert wird entstehen zuzügliche Kosten in Höhe von 0.55% (Berechnet don der zu finanzierenden Summe) plus zusätzliche Aufwendungen, etc. Die Banken haben ein System, genannt "POINTS" um den Zins zu reduzieren, wobei hier die Gesamtkosten bei 2.0% und 3.0% liegen. Für den Verkäufer wird noch eine Steuer von circa 0.70% brechnet zuzüglicher diverser anderer Kosten. 

Hypothekengesellschaften oder Hypothekenbanken verlangen von nicht US Bürgern eine höhere Anzahlung ungefähr 20.0% bis zu 30.0%.  Neuerdings verlangen die Banken 30.0% bis 50.0% Anzahlung.     
 
Folgende Dokumente müssen bei Finanzierungsantrag vorgelegt werden:

• Bestätigung des Arbeitgebers, oder bei Selbstständigkeit Bestätigung des Steuerberaters über Einnahmen und Ausgaben (Bilanz)
• Bankrefererenzen 
• Bankkontoauszüge und Bestätigung der Bank  
• Kreditwürdigkeitbestätigung einer dritten Person

Bei Rückfragen oder für mehr Informationen melden Sie sich bei Henry B. Nathan. Auf seiner Webseite www.condo-southflorida.com kann man alle verfügbaren Grundstücken mit dem "MLS" System (Multi-listing system) durchsuchen.